危老都更合建

01 為何要推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」？

由於臺灣地震頻繁，地震災害的發生時常造成民眾生命財產的損失，而房屋隨著屋齡增加造成強度老化，部分早期興建的房 屋可能潛在耐震能力不足的隱憂，地震來襲時將承受較大的風 險。因此，加速危險及老舊建築物的重建，勢在必行。

此外，再加上高齡化社會來臨，許多高齡長者居住在老舊建築物裡，缺乏電梯或其他友善設施，致出入困難，亟待改建。是 為促使老舊建物加速重建，提升建築安全與國民生活品質，中央 爰推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱「危老條例」）」，期能藉由各項獎勵與補助機制，讓小規模基地、有重建   需求的建築物都可以透過簡便的審查程序完成重建。

■ 【加速＋獎勵】老屋重建
危險及老舊建築物經 100％土地及合法建築物所有權人同意後，免經冗長的都市更新審查程序，申請獎勵確定後即可重建。

■ 提供小面積老舊建築物重建管道
讓無法以都市更新程序辦理的小型基地也可進行重建（通常劃設都市更新單元需 1000 ㎡），解決危險及老舊建築物問題。

■ 打造無障礙樂齡住宅 以往低矮的老舊公寓通常無電梯設備，藉由危老屋重建，可以改善高齡長輩的生活品質，符合高齡者的居住需求。

02 危老條例重點摘要

條次	條文要旨	危老條例內容摘要
３	適用對象	一﹅ 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
		二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
		三、屋齡 30 年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未   達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
	合併鄰地    辦理重建	● 合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。
５	100％同意   重建計畫	● 申請重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意。
６	容積獎勵	● 獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地 1.3 倍基準容積或各該建築基地 1.15 倍原建築容積。
		● 本條例施行後三年內申請之重建計畫，得再給予各該建築基地基準容積 10％之獎勵
		● 合併之建築物基地或土地，其超過 1000 ㎡部分，不適用。
７	建蔽率及   高度放寬	● 其建蔽率及建築物高度得酌予放寬；其標準由直轄市、縣（市）主管機關定之。
		● 建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。
８	稅賦優惠	● 適用對象：本條例施行後五年內申請之重建計畫（2022.05.09 前）
		● 重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。
		● 重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
		● 房屋稅減半徵收 10 年要件：重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間   至喪失所有權止，但以 10 年為限。
10	補助重建計畫  工程融資信貸	● 各級主管機關得就重建計畫給予補助，並就特定情形提供重建工程必要融資貸款信用保證。
11	簽證不實懲處	● 辦理結構安全性能評估機構及人員簽證不實或出具不實之評估報告書者，處 100 萬元以上 500 萬元以下罰鍰。

03 何種建築物可適用「危老條例」申請重建？

可適用「危老條例」申請重建之建築物，為都市計畫範圍內 非經目的事業主管機關（文化局）指定具有歷史、文化、藝術及 紀念價值之合法建築物，且符合下列各款之一者：

一﹅經建築主管機關（都市發展局）依法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估危險之虞應限期補強或拆除者。
二﹅經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
三﹅屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。
四﹅屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置昇降設備者。

04 依「危老條例」申請重建有何獎勵措施？

依「危老條例」申請重建，享有「建築容積獎勵」﹅「放寬高 度及建蔽率」及「稅賦減免」等三項獎勵。

■ 建築容積獎勵

● 最高可達建築基地 1.3 倍之基準容積或 1.15 倍之原建築容積。

● 三年內提出申請（109 年 5 月 9 日前）， 再給予基準容積 10％獎勵。

● 若合併鄰接建築基地或土地重建時，鄰接基地或土地之容積獎勵計算限定 1000 ㎡以內。


■ 放寬建蔽率及高度限制

● 授權由地方主管機關另訂標準酌予放寬。

● 建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。

■ 稅賦優惠
危老條例施行後 5 年內（111 年 5 月 9 日前） 申請重建者，享有下列減免：

● 重建期間，免徵地價稅。

● 重建後地價稅及房屋稅減半徵收 2 年。

● 重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間得延長 10 年。（合計最長 12 年）

建築物耐震能力評估結果「未達最低等級」與「未達一定標準」有何區？又何謂「改善不具效益」？

建築物耐震能力「未達一定標準」，係指耐震評估結果為初步評估乙級。而「未達最低等級」即初步評估未達乙級。
另「改善不具效益」，係指先經耐震能力初步評估為乙級，再經詳細評估結果為建議拆除重建，或補強且其所需經費超過建築 物重建成本二分之一者。

初步評估等級	說  明	危險度總評估分數(Ｒ)
甲級	尚無疑慮	Ｒ ≦ 30 分
乙級	尚有疑慮	30 分 ﹤Ｒ ≦ 45 分
未達乙級	瀕  危	R  ﹥45 分

05 依「危老條例」申請重建，有無申請期限？

按「危老條例」第 5 條規定，重建計畫之申請，施行期限至 116 年 5 月 31 日止。另有「容積獎勵」與「賦稅減免」的申請時程限制，申請人必須在相關期限內提出重建計畫，向都 市發展局申請報核，以維權益。

項    目	內    容	申請期限
容積獎勵	獎勵基地基準容積 10％	109 年 5 月 9 日
稅賦優惠	地價稅及房屋稅之減免	111 年 5 月 9 日
危老期限	申請重建計畫最終期限	116 年 5 月 31 日

06 依「危老條例」申請重建的申辦程序為何？

1﹅確認危老條例適用對象 （確認屋齡﹅合法建築物﹅釐清歷史文化保存價值)

2﹅申辦建築物結構安全性能評估 （須經 50％以上建築物所有權人同意或經公寓大廈區分所有權人會議決議通過）

3﹅起造人擬具重建計畫申請報 （須經 100％土地及建築物所有權人同意 )

4﹅主管機關書面審查/核准重建計畫 （確認重建計畫範圍﹅核定原建蔽率及原容 積率﹅核定容積 獎勵值﹅確認保證金數額﹅簽訂協議書等）

5﹅申請核發建造執照（併辦拆除執照)

6﹅拆除重建施工期間申請免徵地價稅

7﹅工程完竣申請核發使用執照（繳納保證金）

8﹅領得使用執照後申請減收房屋稅及地價稅

07 辦理耐震能力評估可向市政府申請補助費用嗎？

申請補助結構安全性能評估費用，應檢具下列文件 向臺北市建築管理工程處﹙使用科﹚提出申請。但經各級主管機關指定具 有歷史﹅文化﹅藝術及紀念價值者，或建造執照法規適用日為 88年 12 月 29 日以後之建築物，均不予補助：

一﹅申請書。
二﹅初步評估報告書或詳細評估報告書。
三﹅審查機構審查通過之證明文件。
四﹅評估機構及審查機構開立予申請人之統一發票或收據

項次	補助項目	補助額度（新臺幣）
１	評估機構初步評估	總樓地板未達 3000 ㎡者，每棟 12,000 元
		總樓地板面積 3000 ㎡以上者，每棟 15,000 元
		評估機構查核費，每棟 1000 元
２	評估機構詳細評估	每棟不超過評估費用之 30％或 40 萬元
３	審查機構審查費用	初步評估結果未達最低等級，經檢附審查機構審查通 過之證明文件者，每棟 6000 元
		詳細評估補助每棟評估費用 15％，但不得超過 20 萬元

08 老屋循「危老條例」或「都更條例」重建，哪個比較好？

項 次	比較項目	危老條例	都更條例
1	申請人	●   土地及建築物所有權    人，1 戶也可申請。	●   實施者：如建設公司﹅所有權人     籌組設立之更新會﹅都更中心﹅    公部門。
2	基地規模 及條件	●   規模：無面積限制 ●   條件：海砂屋﹅震損    屋或經建築物耐震能力    評估得適用危老條例申    請重建。	●   規模：面積≧1000 ㎡。面積≧500 ㎡之更新單元需都更審議會同意。 ●   條件：公劃更新地區或符合自劃更      新單元標準或指標
3	容積獎勵	●   不得超過法定容積 1.3 倍或原容積 1.15 倍。 ●  時程獎勵 10%，109 年 5 月 9 日止。 ●  不得再申請其他獎勵。	●   不得超過法定容積 1.5 倍或原容積 +0.3 倍法定容積。 ●   可額外申請海砂屋﹅輻射屋﹅    開放空間等容積獎勵。
4	實施期間	●   116 年 5 月 31 日 前 受      理	●   無申請時效限制。
5	同意比例	●  100%全體土地及建物     所有權人同意。	●   採多數決，須土地及建物所有權人 75%及 80%同意
6	申辦程序	●  經評定符合危險及老舊建築物後，提具重建計  畫報核，主管機關於 60   日內審查完竣。	●    須辦理公開展覽﹅公聽會﹅聽證會﹅審議﹅核定公告等程序，視意願整合及爭議處理而定。
7	分配機制	●  由參與地主自行協商     決定	●  所有權人與實施者間透過權利      變換或協議合建方式分配房地。
8	稅賦優惠	●111 年 5 月 9 日前申請重 建者，得減免地價稅及房 屋稅。	●  得減免地價稅﹅房屋稅﹅土地    增值稅及契稅。
8.1	土地增值稅	●   無減免。	● 抵付權利變換共同負擔部分免徵。 ● 權利變換土地第一次移轉減徵40%。 ● 權利變換現金補償者免徵或減徵40%。 ● 協議合建原所有權人與實施者間辦理產權移轉時，減徵 40%。

8.2	契    稅	●    無減免。	● 抵付權利變換共同負擔部分免徵。 ● 權利變換土地第一次移轉減徵              40%。 ● 協議合建原所有權人與實施者間辦理產權移轉時，減徵40%
8.3	地價稅	●    更新期間免徵。 ●    更新後減半徵收 2 年。	●   更新期間免徵。 ●   更新後減半徵收 2 年。
8.4	房屋稅	●   更新後減半徵收 2 年。 ●   減半徵收 2 年內未移轉   者，得延長至多 10 年。	●   更新後減半徵收 2 年。 ●   減半徵收 2 年內未移轉者，得     延長至多 10 年。

09 依「危老條例」申請重建能否併鄰接建築基地申請？

合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。 但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。 又鄰地合併之建築物基地或土地，其超過 1000 ㎡部分，不適用「危老條例」有關建築容積之獎勵

10 依「危老條例」申請重建之容積獎勵項目及額度是多少？

依「危老條例」第 6 條規定，重建計畫範圍內之建築基地，得視其實際需要，給予適度之建築容積獎勵；獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地 1.3 倍之基準容積或各該建築基地 1.15 倍之原建築容積，不受都市計畫法第 85 條所定施行細則規定基準容積及增 加建築容積總和上限之限制。

又本條例施行後 3 年內申請之重建計畫，得再給予各該建築基地基準容積 10％之獎勵，不受前述獎勵後之建築容積規定上限之限制。不過，依本條例申請建築容積獎勵者， 不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目。

訂定「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，整理摘要如下表：

獎勵  分類		分   項	容積獎勵額度							備      註
			2%	3%	4%	5%	6%	8%	10%
優   先   申   請   獎   勵   項   目	原建築容積大於基準容積者或原建築容積								●	或採原建築
	建築									容積○○m²
	危老條例適用資格	地方主管機關通知限期改善﹅補強							●
		或拆除者
		經結構安全性能評估結果未達最低						●
		等級者
		屋齡 30 年以上，經結構安全性能評					●
		估結果未達一定標準，且改善不具效
		益或未設昇降設備者
	基  地  退  縮	基地與巷道退縮淨寬 4 公尺，與鄰地							●	退縮部分 須採淨空 設計及設 置無遮簷 人行步道
		境界限距離不得小於 2 公尺
		基地與巷道退縮淨寬 2 公尺，與鄰地						●
		境界限距離不得小於 2 公尺
	耐  震  設  計	耐震設計標章							●
		新建住宅結構安全性能評估第一級					●
		新建住宅結構安全性能評估第二級			●
		新建住宅結構安全性能評估第三級	●
其 他 獎 勵 項 目	智  慧  建  築  標  章	鑽石級							●	建築基地面積 逾 500 ㎡者，不適用銅級與合格級之獎勵
		黃金級						●
		銀級					●
		銅級			●
		合格級	●
	綠 建 築 標 章	鑽石級							●	建築基地面積 逾 500 ㎡者，不適用銅級與合格級之獎勵
		黃金級						●
		銀級					●
		銅級			●
		合格級	●
	無  障  礙	無障礙住宅建築標章				●
		新建住宅無障礙環境評估第一級			●
		新建住宅無障礙環境評估第二級		●
	協助取得及開闢重建計畫範圍周邊公共設施用地，產權登記為公有者					●				獎勵上限５％ 公式詳備註 2
備 註	1﹅優先申請獎勵項目未達各該建築基地 30%或各該建築基地 1.15 之原建築面積  者，始得申請其他獎勵項目。 2﹅公式＝公共設施用地面積 ╳（公共設施用地之公告現值／建築基地之公告現值）╳ 建築基地之容積率

11 申請相關標章或評估之容積獎勵，須繳納多少保證金？

     
申請相關標章或評估之容積獎勵者，應繳納各項保證金，繳納額度依中央規定的計算公式核算（保證金＝當期公告現值 ╳ 0.45 ╳ 申請獎勵容積樓地板面積）。但各項容積獎勵額度未超過基準容積 6％者， 其取得標章或通過評估相較容易，是為鼓勵本市老舊建築物加速重建，降低起造人重建成 本負荷，保證金得減半計算。

12 申請容積獎勵之保證金須現金繳納嗎？何時可申請返還？

起造人於建築物新建完成，申領使用執照時，得選擇下列任一方式繳納保證金，但繳納後不得轉換：
一﹅現金。
二﹅金融機構簽發之本票、支票、保付支票或郵政匯票。
三﹅設定質權之金融機構定期存款單。
四﹅金融機構書面連帶保證。但以該金融機構營業執照登記有保證業務者為限。

起造人於領得使用執照後 2 年內，取得相關標章或通過評估者，得檢具相關證明文件向都市發展局申請退還該項保證金。經查核符合規定者， 保證金無息退還。但相關標章或評估逾期未取得或未通過者，該項保證金不予退還，並繳入市庫。

13 依「危老條例」申請重建，其建築物高度及建蔽率為何？

為配合中央「危老條例」第 7 條授權地方政府得酌予放寬危險老舊建築基地之建築物高度及住宅區建蔽率，市政府爰增訂「臺北市土地使用分區管制自治條例」第 95 條之 3，放寬建築物高度、高度比、後院深度比、住宅區建蔽率等。為協助市民瞭解該增訂條文（適用危老重建基地）與現行法令（適用一般建築基地）之差異，茲整理如下圖示供參：

建築物高度比
使用 分區	現行法令 高度比	危險老屋重建放寬高度比
住宅區	不得超過 1.5	●   建築物之高度比不得超過路      心 1：5
商業區	不得超過 2.0
行政區	不得超過 1.8
文教區
風景區	不得超過 1.5

建築物高度
使用 分區	現行法令 高度限制	危險老屋重建放寬高度	說     明
住一區	10.5 公尺 三層樓	●   維持 10.5 公尺。但原建築物高度超    過 10.5 公尺者，重建後之建築物高     度得以原建築物高度為限。	●  考量住一區及住二區 多鄰山坡地等環境敏感 區域，不宜過度放寬 高度。惟為保障原有建 物權益且不致對視覺景 觀產生衝擊，爰以原建築 物高度為限。
住二區	17.5 公尺 五層樓	●   放寬至 21 公尺。但原建築物高度     超過 21 公尺者，重建後之建築物高     度得以原建築物高度為限。

住宅區建蔽率
使用分區	現行法令 建 蔽 率	危險老屋重建放寬建蔽率
住一區	30％	●    不放寬，維持 30％。
住二區及     加給地區	35％	●   得依原建蔽率重建。但建築基地面積在 1000 ㎡以下者，      建蔽率不得超過 50％；建築基地面積超過 1000 ㎡者，      建蔽率不得超過 40％。
住三區及加給   地區	45％	●   得依原建蔽率重建。但建築基地面積在 1000 ㎡以下者，      建蔽率不得超過 60％；建築基地面積超過 1000 ㎡      者， 建蔽率不得超過 50％。
住四區及加給   地區	50％
註：都市計畫書內載明建蔽率比照住宅區之其他住宅區，依表列各住宅區建蔽率放寬標準。

出處: 內政部

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